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洛阳土地成交活跃商住类供应增量市场短期仍稳定

发布时间:2020-03-03 15:25:10 阅读: 来源:杂质泵厂家

经历了2012年岁末楼市的“翘尾”,2013年第一季度房地产市场的表现格外受人关注。

日前,我市知名地产营销机构——河南精顺研究院市场部根据相关部门统计数据、网站发布数据及市场调研数据库,发布了《2013年一季度市场监测报告》(以下简称报告)。据报告显示,今年前3个月,洛阳商品房市场基本延续了2012 年的升温势头,其中1月、2月重点楼盘成交量、价较去年同期均有不同程度的上扬,3月,在政策影响下上扬态势放缓。整体而言,一季度我市楼盘供应放量,写字楼、公寓等投资型产品去化较快。

政 策

调控四部曲搅乱市场节奏

一季度,在房价“涨势汹汹”的野心与政府平稳市场决心的博弈下,房地产政策经历了调控猜想、“国五”出击、“细则”加强、地方“摸鱼”四部曲。

1 月,70个大中城市超过七 成城市房价环比上涨,其中北京、上海、广州、深圳四个城市环比涨幅均突破1%,涨幅有所扩大。房地产成交量的持续走高引发百姓对已有楼市调控政策“失效”的担忧,新政出台预期增强。

2 月,国务院常务会议召开,提出房地产调控“国五条”,强烈释放了坚持调控政策不动摇的信号,但从其限购、差别化住房信贷、房产税试点扩容、增加用地供应等内容看,并未推出新举措,市场反响略为平淡。

3 月初,国务院再度发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(后被称为“国五条”细则),提出了新的内容且措辞严厉,尤其是“二手房转让个税按照 20%计征”一条,引发了各地二手房集中交易热潮。细则的出台,使调控政策收紧的倾向表露无遗。

3 月25日,广东版“国五条”细则抢先出炉,更多是对中央版的重申,无新意且过于温和。随后北京、上海、重庆等地的“国五条”地方细则也抢在3月底前纷纷出台。除了明确2013 年房价控制目标,重申限购、限贷措施之外,地方细则并未如预期般犀利,仅少数城市针对二手房交易个税作出表态,也以严格执行“国五条”细则为说辞,给人“浑水摸鱼”之感。

对此,报告指出,从3月70个大中城市的统计数据来看,仅有8个城市房价出现环比上涨,可见调控已略有成效,但房地产价格上涨压力仍然存在,市场是否会出现明显起伏,仍需时间检验。

供 应

土地成交活跃 商住类供应增量

第一季度,洛阳楼市堪称“春意盎然”,土地市场也颇为活跃。据报告显示,一季度洛阳市挂牌出让土地16宗,总供应量86.97万平方米,约1304.56 亩,与去年同期基本持平。其中商住类用地10宗,供应面积58万平方米,约871.52亩,同比增长67%。

分析人员认为,今年一季度商住用地供应较去年同期有明显增加,供应主力多集中于高新区、老城区和伊滨区,这和新区土地饱和,涧西区、西工区土地成本过高有很大的关系,同时也预示着未来洛阳房地产市场的竞争压力将更多的分流到土地成本相对较低的新开发区域。

成交方面,一季度洛阳土地市场成交23幅,成交面积2312.90亩, 同比增长240%,总成交金额约17.30 亿元。其中商住用地成交6幅, 成交面积99.55亩, 同比增长200%,总成交金额约6.6亿元,同比增长69.2%。

2013年一季度,我市共批准预售34项,共计144.65万平方米。区域供应前三甲分别为西工区35.14万平方米,占 24%,涧西区33.94 万平方米,占24%,伊滨区 31.72平方米, 占22%(图①)。而以往的主力军——新区,一季度批准预售仅7.97万平方米。

西工区、涧西区供应以天城一品、升龙城等旧城改造项目为主,新区随着区域成熟度的提升,在连续几年的大规模放量后,供应出现了拐点。

业态上,一季度住宅供应仍占绝对主力,供应面积122.15万平方米,占85%。 其他产品类型供应比例较往年有所增加,如商业供应面积为9.15 万平方米,占6%;地下仓储、车库类供应7.82万平方米,占5%;写字楼供应面积为5.53平方米,占4%(图②)。

销 售

开盘项目扎堆 销售量价齐升

一季度,精顺市场部监测开盘项目共14个,其中正大国际广场、达码格利、盛世新天地、乐居时代、开元壹号为新项目,市场特征表现为:

1.开发企业对传统“金三”的预期较高,加之调控政策落地后,后市的不确定性预期增强,多个项目抢占先机,加快进度、集中开盘;

2.大部分楼盘无论是品质还是规模都颇具代表性,综合实力强的楼盘更容易快速去化;

3.盛唐至尊、升龙广场、乐居时代公寓、世纪中心写字楼,这些投资类产品集中入市,销售火爆,可见投资类产品关注度逐日升温。

销量上,从重点项目来看,2013年一季度相比去年同期以价换量的萧条场面有了很大改观,各项目销量均处于较高水平。新一波调控政策落地后,部分购房者还是选择了观望,3月份,除东方今典、升龙广场等开盘项目外,其余多个项目销售均表现出小的逆转,销量不及之前两个月。

房价上,一季度洛阳房地产市场整体均价涨幅较为明显,被监测的10个项目平均涨幅约为每月每平方米100元。与去年同期建业推出八折团购,国宝、名门等特价房频出相比,本季度各项目优惠幅度大大缩水。

营销上,春节前后,我市不少楼盘借助传统节日推出一些具有民俗特色的互动活动;3月,随着天气转暖,彩绘风筝、主题踏青、园艺栽培等活动让人们充分感受到春天的气息。系列主题活动的相继开展,将这一阶段的楼盘客户维系热情推向顶峰。

预 测

投资类产品井喷 市场短期仍稳

最后,报告分析指出,随着瀍河回族区的君河湾、地久艳阳天,高新区的建业桂园、伊滨区的碧桂园等大型项目相继亮相,区域版图将不断扩张。从供应类型来看,升龙城、升龙广场、盛唐至尊、正大国际广场等都有大量公寓产品即将进入销售阶段,东方今典、高尔夫等项目也陆续有写字楼产品推出,投资类产品遍地开花,供应出现井喷。

此外,为规避国家宏观调控带来的风险,各项目继续追赶进度,以确保完成上半年销售任务,短期内,供应仍呈持续放量的态势。

需求方面,受“国五条”及细则的影响,不排除部分客户产生观望情绪。预计未来投资性需求重心会从住宅类产品转向写字楼、公寓、商铺类产品。刚需客户在对住宅类产品的选择上会更趋谨慎,“一步到位”心理越发明显,故项目的价格、品牌、物业、户型、配套等都将成为购房者考虑的因素。

预计短期内商品房价格依旧会延续一季度势头,呈小幅上扬趋势,销售则以阶段性促销为主。但受国家政策、整体库存、回款压力等因素的影响,二季度洛阳房地产市场整体上涨空间有限,近期市场仍将“稳”字当头。

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